ההזדמנות הגלומה בתיקון החדש לחוק מס שבח מקרקעין 

בשבועות האחרונים מתקבלות במשרדינו שיחות רבות מבעלי דירות / בתים שמוטרדים מהשינויים הדרמטיים בחוק מס שבח מקרקעין, שיכנסו לתוקף החל מחודש ינואר 2014 ומבקשים להבין את משמעותם.

 קיים ערפול מסויים בנוגע לחוק, ובמאמר זה אנסה להסביר את משמעותו ואף להצביע על הזדמנות הגלומה בתיקון החדש לחוק.

 במסגרת חוק ההסדרים שנחקק באוגוסט 2013 תוקן חוק מס שבח מקרקעין כך שבוטל הפטור ממס שבח, שהיה קיים במשך עשרות שנים, על מכירת דירה אחת ל-4 שנים על מי שבבעלותו מספר דירות להשקעה.

מדוע בוטל הפטור?

מטרות ביטול הפטור הן שתיים:

1 הגדלת היצע הדירות בשוק.

השוואת מסלול ההשקעה בנדל"ן להשקעה במסלולים אחרים, למשל השקעה בשוק ההון.

מה אומר התיקון?

המצב החדש קובע כי מעת תחילת החוק – 1.1.2014, יהיו זכאים לפטור מלא ממס שבח מקרקעין רק בעלי דירת מגורים אחת. פטור זה יהיה ניתן למימוש רק על ידי תושבי ישראל ולא תושבי חוץ, אחת ל-18 חודשים ובתנאי שהדירה שימשה למגורים במשך כל תקופה זאת.

על פי התיקון החל מיום 1.1.2014 מס השבח שיחול על מכירת דירות להשקעה הוא 25%, שיעור מס דומה לשיעור המוטל על רווחים ממסלולי השקעה אחרים כגון השקעה במניות.

המס של 25% יוטל על השבח שצמח החל מיום 1.1.2014 בעוד שהשבח שנצבר קודם לכן יהיה פטור, כאשר החישוב לאורך כל תקופת ההחזקה בדירה יערך באופן ליניארי.

באופן לינארי - למה הכוונה?

לדוגמא דירה שנרכשה ב-1 בינואר 2000 בסכום של 1 מיליון ש"ח ותמכר ב-1 בינואר 2020 בסכום של 2 מיליון ש"ח, השבח בסכום של 1 מיליון ש"ח ייוחס לכל התקופה של 20 השנים מהרכישה ועד למכירה כלומר 50 אלף ש"ח לשנה, כאשר על השבח שנצבר ב-13 השנים הראשונות בסכום של 650 אלף ש"ח יחול הפטור הקיים עד היום, ואילו השבח שנצבר בשבע השנים שלאחריהן בסכום של 350 אלף ש"ח ימוסה ב-25%, כלומר מס בסכום של 87,500 ש"ח.

נשמע שהחוק החדש רק ירע את מצב המשקיעים בנדל"ן. אז איפה אם כן ההזדמנות?

ההזדמנות מצוייה בתקופת המעבר של 4 שנים שאותה קובע התיקון, תקופה שתסתיים ביום 31.12.2017. בתקופת המעבר יהיה ניתן למכור לכל היותר שתי דירות ששימשו להשקעה, ולקבל על שתיהן את חישוב המס המשולב.

זאת, בניגוד לתקופה שטרום כניסת התיקון לתוקף, בה ניתן היה למכור דירה להשקעה בפטור ממס שבח רק אחת ל-4 שנים.

אם ברשותכם שתי דירות להשקעה מעבר לדירת המגורים בה אתם מתגוררים, תוכלו למכור את שתיהן בינואר 2014 בפטור מלא ממס שבח ובתקופה של 4 שנים לאחר מכן תחוייבו במס שבח בגובה 25% רק על התקופות היחסיות שבין 1.1.2014 ליום הרכישה ויום המכירה.

כך לדוגמא, אם ברשותכם שתי דירות שרכשתם להשקעה ב-1 בינואר 2000 במחיר כולל של 2 מיליון ש"ח ששווין כעת 4 מיליון ש"ח, תוכלו למכור אותן בתחילת 2014 כמעט בפטור מלא ממס. אם תמכרו שתי דירות אלו בשנת 2020 באותו מחיר של 4 מיליון ש"ח תשלמו על מכירה זאת מס שבח של 175,000 ש"ח.

התיקון הוא נרחב, כולל הוראות שונות לגבי דירות שהתקבלו בירושה/מתנה, לדירות ששווין עולה על 5 מליון ש"ח, וכן הוראות נוספות לגבי אופן החישוב.

לכן ממולץ להתייעץ בכל מקרה עם מומחה.

לחצו ליצירת קשר עם עו"ד מקרקעין